滨州市住房和城乡建设局制定出台《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》

  鲁网11月15日讯 11月15日，滨州市政府新闻办组织召开《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》政策吹风会。据了解，为进一步推动解决群众反映强烈的前期物业企业选聘不规范、更换难、退出难的问题，加强和规范前期物业管理，助力“心安城市”建设，市住房和城乡建设局制定出台了《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》，已于11月1日起正式执行。发布会上，市住房和城乡建设局党组书记、局长朱臣就政策出台背景、制定过程、主要内容等作了说明。

  据介绍，今年以来，市住建局立足完善提升“渤海红色物业”建设，突出“大开放、大改革、大发展”工作主线，针对前期物业企业选聘不规范、更换难、退出难等问题，将加强和规范前期物业管理作为全局破冰攻坚重点任务，制定印发《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》（滨建房字〔2024〕18号）（以下简称《意见》），推动解决前期物业管理难题，切实保障各方合法权益。

  《意见》制定的背景

  目前全市共有2024个住宅小区，实施专业化物业服务的小区1871个，成立业主委员会的小区1563个，全市未成立业主委员会的小区处于前期物业管理阶段，即在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业服务管理阶段，同时一些已成立业主委员会的小区也在延续前期物业管理。由于前期物业企业选聘不规范、更换难、退出难等问题造成的矛盾纠纷在物业领域矛盾纠纷中占有一定比例，对此群众反响强烈，社会各方关注。

  《意见》制定的过程

  针对以上问题，今年以来，市住建局党组把加强和规范住宅小区前期物业管理作为一项重大改革任务，安排专人，从4月份开始着手起草《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》。鉴于省内甚至全国尚无成熟的相关制度和经验作法可供借鉴，按照“依法有法办、有法依法办”的理念，围绕文件起草，确定了“集思广益、符合实际、依法按规、大胆创新”的工作思路，反复研究、论证、修改，十四易其稿，最大限度确保《意见》的合法性、公平性、可操作性。

  广泛征求意见。采取实地调研、座谈、面对面协商交流等方式征求市直有关部门、县（市、区）主管部门、街道办事处、建设单位、物业企业等相关各方意见，7月11日-7月31日面向社会公开征求意见，将符合滨州实际的好的意见建议、基层及群众的智慧吸纳到文件中来。

  严格依法按规。文件中关于前期物业招投标、业主表决比例等关键事项，遵循民法典、招标投标法、物业管理条例等法律法规，坚决不突破法律红线底线，同时，针对法律法规没有明确规定的事项，在多次咨询法律专家确保不违法、不侵害各方合法权益的前提下实施创新，比如前期物业服务合同期限不超过五年，招投标确定前期物业服务人可参照房屋建筑和市政工程招投标实行评定分离，业主表决可由社区或小区物业管理委员会或业主代表组织等等。

  完善配套措施。5月17日印发《滨州市物业服务行业专家库管理办法（试行）》，7月24日公布首届92名专家名单。同时，上线前期物业招投标专家抽取和外呼平台，发布滨州市前期物业服务合同范本，组织各县（市、区）主管部门和行业专家开展了专题培训。经过几个月的不懈努力，8月29日，市住建局党组会研究通过《意见》，9月5日向社会公开发布，自2024年11月1日起执行。

  《意见》的主要内容

  《意见》共十五条。第一条明确前期物业管理概念和县（市、区）物业主管部门及街道（乡镇）前期物业管理职责。二至七条对建设单位选聘前期物业服务人作出规定。八至十一条对前期物业服务合同备案、签订以及承接查验等作出规定。十二至十五条对前期物业服务合同履行期间或届满前前期物业服务人的更换和退出等作出规定。

  发布会上，朱臣还就社会各界都比较关注前期物业服务人的选聘和确定作了说明。《意见》坚持问题导向，依据有关法律法规，结合实际做出制度性设计，最大限度规范前期物业服务人的选聘。

  建设单位应通过招标方式选聘前期物业服务人。投标人少于3个或者建筑面积小于3万平方米(不含3万平方米)的，经项目所在地县(市、区)物业主管部门批准，可采用协议方式选聘前期物业服务人。建设单位未通过招标方式选聘前期物业服务人或未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的，由项目所在地县(市、区)物业主管部门依据《物业管理条例》第56条等法律法规规定处理。

  与建设单位存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、关联关系、人格混同、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。

  招标采取公开招标和邀请招标方式。将公开招标作为选定前期物业服务人的主要方式。项目具有特殊性、只能从有限范围或者特定的物业服务人中招标的方可采取邀请招标方式。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业服务区域。对一个物业服务区域，作为招标人的建设单位应统一，按总体规划面积一次性招标。建设单位约定的物业服务区域应当与实际交付使用的物业服务区域相一致。

  评标委员会由建设单位代表和物业服务行业专家组成，成员为5人以上单数，其中建设单位代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。建设单位代表以外的专家，由建设单位在县(市、区)物业主管部门的监督下，从市物业服务行业专家库采取随机抽取的方式确定。与建设单位有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

  鼓励建设单位参照房屋建筑和市政工程招标投标，根据项目实际，自主确定是否使用评定分离方式确定中标人。七是建设单位在招标前、中标后都要将有关资料报所在县（市、区）物业主管部门备案，接受监督管理。（本网记者）